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Wertermittlung sonstiger Flächen

Betreuung:W. Ziegenbein, A. Weitkamp, A. Brzank, K. Jacobsen
Studierende:F. Brauer, M. Lindstedt, E. Münstedt
Laufzeit:2004-2005

Bild Wertermittlung sonstiger Flächen

Das Projektseminars „Flächen- und Immobilienmanagement 2004/2005“ befasste sich mit der Wertermittlung sonstiger Flächen.

Die Erstellung von Wertgutachten "sonstiger Flächen" wie Abbauland, Sportplätze, Wasserflächen oder Deponien gestaltet sich in der Regel schwierig, da es nur wenig vergleichbare Kauffälle gibt.

Im Rahmen dieser Projektarbeit wurde eine Strategie für die optimale Datenerfassung wertbeeinflussender Merkmale am Beispiel der Auswertung von sonstigen Flächen erarbeitet. Es konnten Wertniveaus unterschiedlicher Grundstücksarten berechnet werden, um somit den Markt für derartige Flächen transparenter zu gestalten.


Es wurden die Kauffälle und Orthophotos von Dauerkleingärten sowie von Kies- und Sandgruben der Stadt und Region Hannover untersucht. Die Kleingärten kamen aufgrund des größten Stichprobenumfanges für eine genaue Analyse in Betracht, die Sand- und Kiesgruben, da sie durch ihre wirtschaftliche Relevanz einen guten Kontrast zu den rein privat genutzten Kleingärten darstellen.

Bei den Sand- und Kiesgruben zeigte sich im Laufe der Auswertung, dass die für offensichtlich als wertbeeinflussend erachteten Größen wie die Mächtigkeit und die Höhe der Deckschicht keinen Einfluss auf den Preis haben. Der Kaufpreis ist nahezu komplett vom Anteil der Körnung größer als 2mm [%], das heißt dem Kiesanteil, abhängig. Eine gewisse Lageabhängigkeit ergibt sich durch zwei ermittelte Lageklassen. Die Preise sind im Nordwesten deutlich geringer als in der übrigen Region. Mit der ermittelten Regressionsfunktion konnten Richtwerte für die Region Hannover berechnet werden.

Durch die Auswertung der Kauffälle mittels Regressionsanalyse ergaben sich fünf wertbestimmende Einflussgrößen: Der größte Einfluss ist durch die Lage des Grundstücks gegeben, die hier durch die Einteilung der Kauffälle in sechs Lageklassen definiert wurde. Hinzu kommt die Tatsache, ob das Grundstück mit einem Gartenhaus bebaut ist, oder nicht, da der Wert dieser baulichen Anlage im Kaufpreis enthalten ist. Auch zeigt sich ein Einfluss der Fläche, für die kleineren Anlagen wurden höhere Preise gezahlt. Ebenso spielt der Bodenrichtwert Bauland der benachbarten Wohnflächen eine Rolle sowie der Kaufzeitpunkt. Hier ist eine zeitliche Abhängigkeit zu erkennen, die Preise sind in den letzten Jahren zurückgegangen.

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