Vergleich der verschiedenen Modelle des deduktiven Preisvergleiches für die Einwurfsbewertung in der Umlegung

Für verschiedene städtebauliche Themen insbesondere in der Umlegung müssen Werte für unbebaute Flächen ermittelt werden. Da in der Regel keine Vergleichsfälle vorliegen, behelfen sich die Gutachter mit der Möglichkeit, die Werte aus einer anderen Qualität abzuleiten. Vergleichsfälle und auch Bodenrichtwerte ermöglichen die Bestimmung der sogenannten Endwerte in der Qualität baureifes Land. Durch Abzug der Entwicklungskosten und unter Berücksichtigung der Entwicklungszeit und der Liegenschaftszinsen können die Anfangswerte der Qualität Rohbauland abgeleitet werden.

Zur Ableitung von Werten aus einer anderen Qualität sind verschiedene Kalkulationsmodelle entwickelt worden. Diese werden vielfach als „Deduktiver Preisvergleich“ oder auch als „Deduktive Ableitung des Bodenwerts von warteständigem Bauland“ bezeichnet, wobei unter warteständigem Bauland Rohbau- oder Bauerwartungsland zu verstehen ist. Die Modelle unterscheiden sich durch die Berechnungsreihenfolge und teilweise auch durch unterschiedliche Berechnungsansätzen. Im Ergebnis sind Abweichungen festzustellen. Die Etablierung einer Methode ist bis heute noch nicht erfolgt.

Im Rahmen seiner Bachelorarbeit untersucht Herr Bartels die Methoden hinsichtlich ihrer Eingangsgrößen, der Größe und Streuung ihrer Ergebnisse (Einwurfswerte in der Umlegung) sowie der praktischen Anwendbarkeit. Anhand von Beispielen werden Einwurfswerte unterschiedlicher Umlegungen ermittelt. Nur wenig differieren die Ergebnisse für geringe Bodenwertniveaus. Größere Streuungen werden für höhere Niveaus erreicht. Die Ergebnisse liegen bis auf ein Modell innerhalb von +/- 20 % des Mittelwertes. Bei der Wahl eines Verfahrens sind Marktnähe und Praktikabilität entscheidend.